Порядок продажи квартиры по ипотеке

Жизненные ситуации, когда взятую в ипотеку квартиру необходимо продать, редко, но случаются. Соответственно, начинает волновать вопрос, как это сделать, не причинив себе неприятности.

Продать квартиру, взятую под ипотечный кредит непросто. Ведь она заложена в банке, который предоставил кредит, то есть находится в обременении. Но сделать это возможно, причем несколькими способами. В процедуре продажи участвуют три стороны: залогодержатель (банк), собственник жилья и покупатель. И если бы не присутствие в схеме банка, процедура была бы предельна проста.

Продажа ипотечной квартиры за наличные

При решении продать квартиру, оформленную в ипотеку, первым делом следует известить о своем решении банк, выдавший ипотеку. Он должен вынести решение, разрешить продажу или нет. При условии, что разрешение от банка не получено, продать жилье будет невозможно.

При извещении банка необходимо обязательно назвать причину, по которой происходит досрочное погашение долга. Кстати, досрочное погашение кредита для банка не выгодно, так как он теряет проценты. Поэтому и придется все очень подробно указать.

После извещения можно искать покупателя, который будет согласен заплатить за квартиру, до момента составления договора о продаже. До совершения сделки владелец и другие члены семьи должны выписаться из продаваемого жилья.

Покупатель должен выплатить задаток, сумма которого равняется сумме ипотечного долга. Договор оформляется у нотариуса и в нем обязательно указывается обязательство продавца продать квартиру покупателю после снятия в Регистрационной палате с нее обременения. Кроме того, в договоре прописывают:

• общая сумма заключаемой сделки и порядок, в котором будет проходить расчет;
• время, за которое продавец обязуется совершить продажу;
• время, за которое банк обязан снять с квартиры обременение.

Далее, бывший владелец и будущий вместе обращаются в банк и гасят ипотеку. Банк, в свою очередь, обязан выдать документ, подтверждающий оплату и отдать закладную на продаваемую квартиру.

Обременение с квартиры снимают в Регистрационной палате, куда следует обращаться только с представителем банка и со следующими документами:

• заявление;
• паспорт владельца квартиры;
• регистрационное свидетельство собственности;
• документ, подтверждающий погашение долга по ипотеке;
• закладная на жилье.

После полного погашения долга на регистрационное свидетельство ставится штамп, который подтверждает снятие с квартиры обременения. Только теперь, квартиру можно спокойно продавать.

Что делать, если покупатель тоже с ипотекой?

Очень часто покупатели приобретают квартиру в ипотеку, поэтому они могут стать потенциальными покупателями на обремененную жилплощадь. В первую очередь, продавец должен узнать, какая сумма у него своя, личная, а какую он берет в кредит. Если собственных средств хватает на погашение ипотеки продавца, то с покупателем можно иметь дело.

Далее, продавец и покупатель действуют по схеме:

• продавец ставит банк в известность, что желает досрочно погасить долг и с этой целью продает квартиру;
• составляется договор задатка, в обязательном порядке заверяющийся нотариусом;
• покупатель платит в банке долг за квартиру, получает закладную и справку о погашении задолженности;
• представитель банка вместе с продавцом обращаются в Регистрационную палату и снимают с квартиры обременение;
• зарегистрировать сделку купли-продажи.

Продажа ипотечной квартиры при помощи банка

Еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, - привлечение банка. То есть, покупатель и продавец совершают все те же самые действия, только поиском покупателя будет заниматься не продавец, а банк, выдавший ссуду на квартиру.

В этом случае, продавец должен осознавать, что для банка важнее всего вернуть свои выданные в кредит средства, соответственно, вряд ли он будет подбирать вариант выгодный для продавца.

Порядок действий:

• продавец обращается в банк с заявлением на разрешение досрочно погасить кредит при помощи продажи квартиры;
• банк рассматривает заявление и после одобрения начинает искать покупателя на квартиру;
• банк самостоятельно готовит предварительное соглашение, которое стороны подписывают, и заверяет его у нотариуса;
• для расчета банк предоставляет свои ячейки депозита, на которые покупатель, вышеописанным способом перечисляет стоимость квартиры;
• между покупателем и продавцом регистрируется договор купли-продажи, и продавец получает доступ к деньгам на депозитной ячейке банка.

Как правило, если проводить сделку в соответствии с законом, проблем не возникает. Однако, некоторую сумму при продаже, продавец потеряет, так купить квартиру, находящуюся в обременении, покупают не так охотно, как обычную.